❤違章建築怎麼拆？拆不拆？有新規定❤(台中五期、七期、八期中古屋新成屋預售屋買賣房屋請找➽永慶小胡0955-853181)

作者：MyGoNews林湘慈
時間：2012-02-19

【MyGoNews林湘慈/綜合報導】違章建築的拆除有新規定，內政部部修正通過「違章建築處理辦法」修正案，明定違章建築之查報及拆除工作得委託辦理。對於擅自建造者、擅自使用者及擅自拆除者，修正其處罰方式，以使違規行為人應自負責任，並要求實施建築管理前，已建造完成之供公眾使用之建築物，應依規定申請核發使用執照。
 
隨著近來生活品質的提升，房價不斷上漲，民眾為了在有限的土地上增加生活空間，違章建築事件層出不窮，各直轄市、縣(市)政府亦因執行違章建築查報及拆除人力、經費不足，未能落實新違建之拆除，致違章建築問題日益嚴重，為有效遏止新違章建築之產生，並杜絕違章建築影響公共安全之情形，修正「違章建築處理辦法」，重點包括增訂第十一條之1既存違章建築之處理方式，影響公共安全者，當地主管建築機關訂定拆除計畫限期拆除，以杜絕違章建築影響公共安全。
 
內政部表示，本辦法將在通過後依法制作業程序辦理發布，將要求各直轄市、縣(市)政府盡速依新規定辦理，訂定既存違章建築之劃分日期，落實新違章建築及既存違章建築影響公共安全之拆除，以遏止民眾擅自搭蓋違建之歪風。
 
依據監察院2010年3月8日調查意見指出，違建處理應摒棄由公部門執行拆除之思維模式，賦予違建戶自行回復原狀之義務，內政部應積極推動修法，以健全法制。內政部表示，建築法第25條已明定，建築物非經申請直轄市、縣(市)(局)主管建築機關之審查許可並發給執照，不得擅自建造或使用或拆除。現行對於擅自建造係處以建築物造價千分之五十以下罰鍰，然而擅自建造之樣態甚多且不易進行現況測量及執行違章拆除經費不敷執行，致違章建築處理不易。
 
為使違規行為人應自負責任，而非由公務機關編列預算進行拆除，本次「建築法」修正，對於擅自建造者違反建築法第25條規定，除明定「自行拆除」、「恢復原狀」之處理方式外，對於面積在750平方公尺以下者，處以新臺幣4萬元以上20萬元以下罰鍰，擅自建造面積超過750平方公尺部分，另加計建築物造價千分之五十以下之罰鍰，屆期仍未補辦手續、未自行拆除或未恢復原狀者，得按次處罰。必要時，並得強制拆除，以維法紀，兼顧公義。
 
內政部同時指出，考量各直轄市、縣(市)政府編列違章建築相關業務查報經費不易，本次修正條文亦增定，違反建築法第25條罰鍰收入應成立基金，供作查報及執行拆除相關經費使用，並授權直轄市、縣(市)主管建築機關訂定基金保管及運用之辦法。

此外，為加強建築物公共安全管理，本次修正重點還包括對於實施建築管理前已建造完成之供公眾使用之建築物，其使用符合相關土地使用管制規定，惟未依建築法第96條第1項規定申請核發使用執照者，增訂處罰規定，以促其依法完備相關程序。
 
內政部表示，此次修正草案對於違章建築相關處理及實施建築管理前已建造完成之供公眾使用建築物之管理，及增進維護公共安全與市容觀瞻都將有正面效益，後續將提送行政院轉請立法院審議。

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❤賣房子前應該注意的9件事❤(台中五期、七期、八期中古屋新成屋預售屋買賣房屋請找➽永慶小胡0955-853181)

作者：MyGoNews方暮晨

·                【MyGoNews方暮晨/台北報導】不動產交易因涉及多種法律，所牽涉事務非常繁雜，非一般人所能普遍瞭解，且攸關個人財產權益影響甚大。茲為保障不動產交易安全，確保消費者權益，新北市政府地政局特編印買賣房屋須知，提醒消費者於進行一般不動產買賣時下列事項應注意，以下為一般消費者在賣房子前應該注意的9事項。

(一)慎選不動產服務業
不動產交易過程牽涉之法令甚多，如果自己沒時間深入了解或處理，最好委託專業人員提供服務，賣屋前請委託合法不動產估價師辦理估價，賣屋時請委託合法不動產經紀業代理或居間，買賣成交後請委託合法地政士辦理產權移轉登記。

(二)售價是否公平合理，勿貪高價位，防止拿不到價金
不動產買賣由於是零星交易，其價格的行情較不容易決定，因此，賣方應先參考附近成屋之成交案例，或是委託合法的估價師對於該不動產予以估價，以衡量價格是否公平合理。目前成屋透過仲介的方式，非常盛行，少數不肖業者在受理房屋委託銷售時，常壓低售價，甚或欺騙賣屋者市場行情，因此，謹慎選擇信用可靠、合法之仲介公司銷售房屋是頗為重要的。又出售房屋時，寧可以一般正常價格賣一間房子，不要貪高價位出售受騙，而拿不到價金。

(三)瞭解稅費的負擔
不動產買賣契約書中應載明各種稅費由誰負擔，於買賣過程中所應負擔的稅費包括土地增值稅、契稅、公證費、地價稅、房屋稅、印花稅、水電瓦斯接戶費、產權登記費及代書費等，除依法令規定(如契稅應由購屋者繳納，建物第1 次登記費、土地增值稅由出售人繳納)外，其餘稅費由誰負擔，應在契約中明訂，以免日後發生糾紛。

(四)詳閱委託銷售定型化契約及契約審閱期
凡以企業經營者提出之定型化契約條款作為契約內容之一部或全部而訂定之契約，均稱為定型化契約。該定型化契約條款不限於書面，其以放映、張貼、牌示或其他方法表示者，亦屬之。仲介公司(商號)是企業經營者，要簽定委託銷售契約前，賣方可以享有一定期間的契約審閱期(猶豫期間)。本部為防範定型化契約的濫用，保障消費者實質的契約自由，內政部公告各項不動交易契約書範本，提供各界參考使用。暨公告定型化契約應記載及不得記載事項，若是仲介公司(商號)有違背了內政部公告的定型化契約應記載及不得記載事項，賣方可以主張該條款無效。

(五)委託銷售期間及變更售價
委託銷售契約書要明確記載委託銷售期間，且在期間內不得自行出售或另外委託其他仲介公司(商號)銷售；委託銷售期間屆滿後2 個月內，不要與仲介公司(商號)曾經仲介之客戶成交，以免日後產生服務報酬糾紛。又賣方或仲介業者要提高或降低委託銷售價格時，必須於委託銷售期間及經賣方與仲介業者雙方簽章確認，才有法律效力。

(六)指定地政士簽定買賣契約及辦理產權移轉
買賣契約書由賣方及買方共同或買方、賣方協商指定地政士辦理所有權移轉登記及相關手續；如未約明者，由不動產經紀業者、買方或賣方指定之。又要簽契約時要詳細調查買方的身分，並由買方親自簽章或加捺指印，不能僅憑授權書簽約，若是憑授權書簽約，應該要查問買方的本意，較不會有差錯，而且最好在地政士事務所簽約比較不會有問題，在簽約時也要核對一下身分證之姓名、住所等，確定買方的真偽，比較不會受騙。還有簽定買賣契約後1 個月內要到地政事務所辦理所有權移轉登記，免得日後有糾紛，對您才有保障。

(七)服務報酬的支付
買賣若是透過仲介公司(商號)而成交者，買賣雙方應支付一定金額的服務報酬給仲介公司(商號)，依中央主管機關的規定，其服務報酬不得超過該房屋買賣實際成交價金的6%(向買賣雙方收取的總額)，該服務報酬為收費之最高上限，並非主管機關規定的固定收費比率，買賣雙方可以向仲介公司(商號)磋商定之。

(八)經紀業指派經紀人簽章
不動產買賣若是透過不動產經紀業辦理者，應由該業者指派經紀人於契約書等相關文件簽章，以示負責。

(九)確認不動產說明書內容
經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向買方解說。在解說前，該說明書應經賣方簽章。又在訂定買賣契約時，經紀人員應交付該說明書予買方並由買方簽章。且該說明書視為買賣契約書的一部分。所以賣方在簽章前應確認不動產說明書是否與事實相符，以免日後負法律責任

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❤房屋稅5/1開始繳納，5項多元化繳稅方式❤(台中五期、七期、八期中古屋新成屋預售屋買賣房屋請找➽永慶小胡0955-853181)

 

2012年度房屋稅於5月1日開徵，繳納期間至5月31日止。

【MyGoNews林湘慈/綜合報導】

稅捐機關再度提醒所有民眾，2012年度房屋稅於5月1日開徵，繳納期間自5月1日起至5月31日止，稅款所屬期間為2011年7月1日至2012年6月30日。
 
為方便民眾繳稅，政府提供5項多元化繳稅方式：
(1)以現金繳納可至代收稅款之金融機構臨櫃繳納(郵局不代收)。
(2)稅額2萬元以下案件，民眾可至統一、全家、萊爾富及來來(OK)便利商店繳納。
(3)另可至繳稅服務網站進行網際網路轉帳繳稅(晶片金融卡、信用卡、活期(儲蓄)存款帳戶)。
(4)至貼有「跨行：提款＋轉帳＋繳稅」標誌的自動櫃員機(ATM)轉帳繳稅，繳納金額不受3萬元限制。
(5)另有電話語音(信用卡及活期(儲蓄)存款帳戶)等方式繳稅，除信用卡是否須支付服務費需洽各發卡機構外，其餘繳稅方式均不收手續費。
 
稅捐機關表示，本年度房屋稅將於5月1日開徵，繳納期間至5月31日截止，繳款書近期將寄發，納稅義務人如於開徵期後未收到繳納通知書，請儘速向房屋所在地之地方稅稽徵機關洽詢或申請補發。
 
另外，有民眾提出質疑，所有房屋何以未予以折舊，致其負擔房屋稅10年間均未減少？稅捐機關一併說明指出，房屋稅係依房屋標準價格乘以所適用之稅率計算而得，而房屋標準價格則係參照不動產評價委員會按「建造材料」、「房屋耐用年數及折舊標準」及「房屋地段等級」予以評定，並依其耐用年數予以折舊，按年遞減其價格。
 
因此，若房屋未增、改建且使用情形及房屋地段等級不變下，原則上房屋稅會逐年降低。但是，各構造房屋依據房屋構造別代號暨折舊率對照表均訂有最高折舊年數及殘值率，對於使用屆滿折舊年數尚未拆除重建之房屋，則自屆滿折舊年數之次年起不再計算折舊，因此房屋稅即不再逐年減少。
 
也有民眾提出另外的質疑，夫妻持分共有土地及房屋，其中一方已辦理地價稅自用住宅優惠稅率，為何只有部分面積核准？稅捐機關表示，很多人都以為夫妻持分共有的土地及房屋，於符合自用住宅用地要件，只要夫或妻的一方提出申請，夫妻雙方共有的房地即可適用自用住宅優惠稅率課徵地價稅，其實這是錯誤的觀念。
 
地價稅係按每一土地所有權人在每一直轄市或縣(市)轄區內土地之地價總額計算，而不是按房屋棟數課徵。因此，夫妻雖共有房地，地價稅開徵時也是依個自持有每一直轄市或縣(市)土地的地價總額計徵，分別開立稅單。所以，當符合自用住宅用地要件時，必須雙方檢附證明文件，分別提出申請，才可全部按自用住宅用地稅率課徵地價稅。 

 

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❤報稅季節到！買屋、賣屋節稅有撇步❤(台中五期、七期、八期中古屋新成屋預售屋買賣房屋請找➽永慶小胡0955-853181)

報稅的季節到來！100年度綜合所得稅的申報時間，將自5月1日起開跑，至5月31日為止，永慶房屋契約部經理陳俊宏表示，不動產的交易或出租、承租行為，於綜合所得稅的申報時皆有節稅的方式與空間，納稅義務人除須了解稅法相關規定外，也必須著手準備相關的證明文件，才能於所得稅申報上爭取最有利的節稅空間。

陳俊宏指出，綜合所得稅的各類申報項目之中，與不動產交易相關而可能產生的稅務，大致可以分為四大類：

1.售屋：財產交易所得、財產交易損失、重購自用住宅扣抵稅額。

2.購屋：自用住宅購屋借款利息扣除額、重購自用住宅扣抵稅額。

3.出租屋：房屋租賃收入。

4.承租屋：房屋租金支出。

售屋族「財產交易損失舉證」節稅法

相關計算方式，若是出售房屋的實際價格減去取得成本及移轉費用，計算出的財產交易所得較低，並能提供相關證明文件，也可以選擇按實際發生的價額申報。所謂「取得成本」是指取得房屋的價金與購入房屋達可使用狀態前一切必要費用，包括契稅、印花稅、代書費、規費、仲介費等，以及在房屋所有權移轉登記完成前，向金融機構貸款購屋的利息暨取得房屋所有權後至出售前，支付能增加房屋價值或效能非2年內所能耗竭的增置、改良或修繕費，而「移轉費用」則包括仲介費、廣告費、清潔費及搬運費等。

也就是說，屋主當初購屋時，付出的相關稅費、仲介費和代書費等，以及購屋之後的裝修費用，加上購屋之前付出的利息，如果能夠提供相關證明文件，都可以扣抵。

但若無法提供取得成本及移轉費用的屋主，最單純的申報方式，是以『房屋評定現值』的固定比率計算出售屋所得。舉例來說，該房屋位於台北市，房屋評定現值為100萬元，依財政部100年公告現值由99年的37%調高為42%，在申報所得時就需填寫財產交易所得為42萬元，相較99年來說，若今年售屋的話，等於多出5萬元的財產交易所得收入。

購屋族「自用住宅購屋借款利息扣除額」節稅法

從買房子的納稅義務人來看，在資金運用的槓桿原則下，多數人買房子都會向金融機構貸款，陳俊宏表示，如果購買自用住宅有向金融機構辦理借款，購屋借款利息也可以列舉扣除，每年扣除額最高為30萬。但每一申報戶以一屋為限，且房屋為納稅義務人、配偶或受扶養親屬所有，並以當年實際支付的該項利息支出，減去儲蓄投資特別扣除額後的餘額，申報扣除。提醒有關上述自用住宅，需要有本人、配偶或直系親屬於100年度完成戶籍設立，且房屋無出租營業的情況才行。

舉例來說，小明在去年度支出的購屋貸款利息共50萬元，但他在銀行的利息收入有10萬元，在申報購屋借款利息時，需以50萬元減去10萬元，得到餘額40萬元，但是餘額已超過申報額度上限的30萬元，因此只能以30萬元作為申報。

換屋族「重購自用住宅扣抵稅額」節稅法

至於去年曾經以小換大、以舊換新的換屋族，在申報所得稅的時候，到底有沒有節稅的招數呢？陳俊宏表示，當民眾同時有購屋及售屋行為時，若購買的房屋價值大於出售房屋，是有機會可以依法申請自綜合所得稅額中扣抵或退還，也就是所謂的「重購自用住宅扣抵稅額」。

陳俊宏強調，「重購自用住宅扣抵稅額」一項，由於涉及買、賣不同角度的交易程序，每每遇到報稅的時候，也是民眾最感到吃力的申報項目。其實只要把握幾個重點原則，便可正確檢視自己是否符合申報條件。

1.不論買進或賣出的兩間房屋皆須符合「自用住宅」的條件。

2.購屋的價格必須高於出售的價格。

3.兩間房屋產權登記的時間必須在二年以內。

4.兩間房屋登記名義人為本人或配偶均可適用，不限於同一人。

 

 

 

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❤租屋鬧糾紛房客自保靠3招❤(台中五期、七期、八期中古屋新成屋預售屋買賣房屋請找➽永慶小胡0955-853181)

( 2012/04/12 09:00 時報資訊 )工商時報 記者黃惠聆／台北報導

全台主要縣市租屋戶數共32萬1,126戶，和房東發生爭議時該如何 捍衛自身權益？好房網表示，房客有3招可以自保，包括先在契約明 列、入住先拍照以及聯繫用簡訊等。

 

根據好房網統計，去年台灣最常見的租屋糾紛以「設備修繕」占最 大宗，例如熱水器、燈泡壞掉等小維修的費用，到底該由房東還是房 客來支付，往往成為兩造爭執的來源。

 

好房網建議，雙方可在房租契約中事先約定載明，一旦有發生那些 項目的費用，由房客先行支付，再憑藉收據向房東請款，或者雙方可 以就如何處理相關問題在契約中明訂，以免日後雙方發生了爭執，房 客的押租金動不動就被房東扣錢。

 

針對租屋族修繕費誰付的問題，好房網提出房客自保3步驟，除了 針對房屋設備及物品修繕事先條列在雙方契約，以釐清責任歸屬，例 如馬桶、地板維修等，第2步是房東、房客都可以交屋入住前先清點 及拍照。

 

至於第3步，則是如果要告知房東修繕或是退租時，除了用電話聯 絡之外，最好能加發簡訊或電子郵件，明確告知需求。

除了設備修繕爭議，房東可能常威脅扣押租金、或者潛入房間檢查 、或突然要房客搬家，都可能讓房客很困擾。

 

法界人士表示，房東一旦將房子出租，就不可以擅自進入房客的住 所，否則在未經房客同意下進入房間內，房東已經犯了「強制罪」， 房客依法可提出告訴。

 

房仲業也表示，在和房東簽約後，房客可以自行換新鎖，以維護自 身安全。

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❤認識都市發展計劃❤(台中五期、七期、八期中古屋新成屋預售屋買賣房屋請找➽永慶小胡0955-853181)

一個用來處理有關都會區以及都會區及其鄰近都會帶的物理、社會與經濟發展的土地利用之學科。它的對象偏重於城市物質形態的部分，涉及城市中產業的區域布局、建築物的區域布局、道路及運輸設施的設置、城市工程的安排，主要內容有空間規劃、道路交通規劃、綠化植被和水體規劃等內容。城市規劃是城市建設和管理的依據，位於城市管理之規劃、建設、運行三個階段之首，是城市管理的龍頭。

歷史上除了少部分都市外，大部分的都市發展大多雜亂無章自由發展，到了十九世紀，都市計劃藉著建築與工程學的進步成為了能以理性以及型態分析的方法透過物理設計來解決都市問題。1960年代之後都市設計模型理論如雨後春筍般的出現，幫助拓展了都市發展的論域，如經濟發展計劃、社群社會計劃以及環境計劃。20世紀，部分都市計劃的課題演變為都市再生，或是透過都市計劃的方法將某些歷史悠久的城市進行都市再生。

簡而言之，就是在一定地區內有關都市發展、土地使用、交通系統、公共設施、都市景觀等，做合理而且有計劃的開發與管制，通常會提升房價。

 

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