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2012年5月30日星期三

❤投資客退場！800萬小宅夯　低總價買氣旺❤(台中五期、七期、八期中古屋新成屋預售屋買賣房屋請找➽永慶小胡0955-853181)

TVBS 2012-03-31

想要買房子，都準備多少預算？最近房仲和代銷業者指出，「800萬」房屋商品，最近比較受市場歡迎，只不過800萬能在中南部買全新屋，到大台北只剩「中古屋」或是小套房可以選，所以「小坪數」最近成了北部建商的主力商品，想要裝潢的話，還有機會抽中價值百萬的裝潢基金。居家設計節目，要送裝潢獎金手筆還不小，抽中就有百萬裝修基金。設計師周靖雅：「現在的裝修預算，每坪至少5萬元以上。」

裝潢成本提高，但買屋的總坪數，其實是「縮小」，就是因為房價變高，新北市靠捷運預售屋，最快賣完的就是「小坪數」。代銷業者黃光利：「我們自己本身的個案來講，22坪2房和33坪3房，去化(賣完)速度是最快的。」

業者發現房價最貴的台北市，最好賣的坪數是15到25坪，新北市則是20 -35坪，高雄市則至少 40坪起跳，成交金額，台北市多在1500萬到2500萬元，新北市約700萬到1000萬元，大台北以外都會區則是500萬到700萬元，算下來「800萬」成了購屋基本預算。

建商廣告也用QR CODE，手機掃瞄一下就能看，強打送家電、送冷氣，有業者推賞屋就送健身券，還能抽iPad，奢侈稅上路後，房市趁329檔這一大檔，據說有回溫，但進場的不再是投資客，「小坪數」成自住客最愛，不過湊出800萬預算，北市頂多買中古屋小套房，離開才能買「新屋」，房價落差可見一斑。

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❤全台有感房市買氣3月大漲3成多❤(台中五期、七期、八期中古屋新成屋預售屋買賣房屋請找➽永慶小胡0955-853181)

在春暖花開之際，房市春燕也到來，成交量持續放大，雙北市、台中、高雄3月成交量均較2月大增3~4成。

MyGoNews林承志/台北報導】歐債危機逐漸淡化，美國經濟數據也表現亮眼，國內景氣築底反彈的信號強烈，央行也維持低利環境不變，加上兩岸貨幣協議近期可望簽訂，台股進入反彈格局，在春暖花開之際，房市春燕也到來，成交量持續放大，雙北市、台中、高雄3月成交量均較2月大增3~4成。

根據永慶房產集團研究發展中心統計，台北市中古屋平均房價來到每坪53.3萬元，與上月相比，漲幅5.1%；新北市單價則是每坪30.6萬，站穩30萬大關；台中價格漲0.5萬，每坪12.3萬，高雄中古屋單價則為每坪9.9萬。主要都會區的買氣持續回穩，成交量較上月全面成長。台北市、新北市、台中市、高雄市，成交量則較上月分別提升31％、34％、32％、39％。

永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，全球景氣逐漸好轉，「買屋抗通膨」成為顯學，加上美國聯準會釋出QE3可能性增加，超低利率環境應該還會持續，強化民眾購屋動能，購屋態度轉趨積極，而網路留言量較年前增加5成，買方追價力道也逐漸強勁，顯示買方對於市場重新產生信心。

年後買方心態明顯轉趨樂觀，對於區域價格認同度也同步增加，2011年超過25％台北市民選擇輕移民至新北市的現象，已連續兩個月回流，2月有17％移出，到了3月僅剩13%外流。另外，台北市中心的首購買方佔比達28％，超越2011年全年平均的19％。

黃舒衛表示，除了消費者區域價格的認同增加外，整體經濟回溫也鞏固消費者信心，促使買賣雙方價格認知差距縮小，買方追高價比例增加7%。而市中心保值性佳的大安、中正，表現最為亮眼，而松山也不遑多讓，在松山機場的新國門效應帶領下，成交量向上攀升。

黃舒衛指出，在百年結婚潮、龍年生子潮的剛性需求帶動下，北市市郊區首購、換屋比重高達62%，而倚重大眾運輸系統的新婚首購或是生子換屋族群，紛紛往捷運加持的文山、內湖及士林一帶購屋，推升其區域表現。黃舒衛說，這幾區的捷運站價格相對親民，而且支撐條件強，最受自住客買方市場青睞。

至於新北市，在地買盤信心回穩，原本觀望的買方態度轉向積極，首購族群重回市場主流，飆升至38％。黃舒衛提醒，雖然市場利率仍低，經濟也趨向正向發展，房市可望穩定向上成長，不過外圍供給量過大、價格預期過高的地區，房價仍有調整空間。

台中市、高雄市3月中古屋市場出現熱情表現，房市成交熱絡，兩都均呈現價量齊揚，看屋買方出籠，但賣方委賣案件反而減少，呈現賣方惜售的狀況。黃舒衛表示，近期股市走揚、景氣環境明顯回溫，原本觀望的自住客轉趨積極，追價力道也相當強勁，成交量重回去年奢侈稅前水準。

而台中七期豪宅聚落來客量增加，但成交未有明顯成長，反觀高雄美術館、農十六，高總價住宅成交量有3成左右的成長。再加上建商大舉南下買地，也推升民眾對於房市的信心，台中、高雄房市預期還有上漲空間。

黃舒衛分析，中南部的住宅市場仍以自住客為主力，但在陸客自由行、陸資來台投資等題材加持下，店面、旅館這類陸客概念產品重獲置產族群青睞，尤其是重要觀光據點，如台中的一中、逢甲商圈，高雄捷運周邊商圈，都出現店面搶購潮，在未來「陸客自由行」政策的預期開放之下，租金提升可期，是值得佈局的產品。

央行3月22日的理監事會議決議維持利率不變，低利環境將持續一段時間，再加上兩岸即將簽署兩岸貨幣協議，兩岸金流往來將更為便利，投資環境看好，首購、換屋買方的信心大增，也鼓舞建商更積極推案。黃舒衛建議，首購族現階段要購置中低總價產品有相對優勢，市場推出40年房貸，減輕購屋壓力，而換屋族也可憑現有資產，先賣後買，淘汰市區老屋，尋找郊區好屋，趁機調節需求、提升資產競爭力，創造生活品質，但仍須提醒避免過度擴張信用，以致升息時造成財務風險。

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2012年5月21日星期一

❤別讓權益稅著了買賣房屋節稅有一套❤(台中五期、七期、八期中古屋新成屋預售屋買賣房屋請找➽永慶小胡0955-853181)

又到了報稅的季節！但很多人都忽略了，不動產的交易或出租、承租行為在申報時，其實都有節稅的方式與空間，納稅義務人除須瞭解稅法相關規定外，也必須著手準備相關的證明文件，才能於所得稅申報上爭取最有利的節稅空間。

■　購屋購屋利息扣除額最高30萬

綜合所得稅的各類申報項目之中，與不動產交易相關而可能產生的稅務，大致可以分為四大類，包括售屋、購屋、出租屋、承租屋等。以售屋來說，屋主當初購屋時，付出的相關稅費、仲介費和代書費等，以及購屋之後的裝修費用，加上購屋之前付出的利息，如果能夠提供相關證明文件，都可以扣抵稅額。

至於購屋的納稅義務人，在資金運用的槓桿原則下，多數人買房子都會向金融機構貸款，永慶房屋契約部經理陳俊宏表示，如果購買自用住宅向金融機構辦理借款，購屋借款利息也可以列舉扣除，每年扣除額最高為30萬元。

■　小換大VS.舊換新可報重購自住扣除額

如果無法提供取得成本及移轉費用，最簡單的申報方式，是以「房屋評定現值」的固定比率計算出售屋所得，舉例來說，房屋位於台北市，房屋評定現值為100萬元，依財政部100年公告現值由99年的37%調高為42%，在申報所得時，就須填寫財產交易所得為42萬元，相較99年來說，若100年售屋等於多出5萬元的財產交易所得收入。

至於去年曾經以小換大、以舊換新的換屋族，在申報所得稅的時候，若購買的房屋價值大於出售房屋，是有機會可以依法申請自綜合所得稅額中扣抵或退還，也就是所謂的「重購自用住宅扣抵稅額」。無論買進或賣出的兩間房屋，皆須符合「自用住宅」的條件，同時購屋的價格必須高於出售的價格；此外，兩間房屋產權登記的時間，必須在二年以內，不過登記名義人為可為本人或配偶，不限於同一人。

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❤實價登錄制度預估9月1日上路❤(台中五期、七期、八期中古屋新成屋預售屋買賣房屋請找➽永慶小胡0955-853181)

【MyGoNews林湘慈/綜合報導】為順利推動實價登錄作業，內政部於2012年5月14日邀集各直轄市、縣(市)政府、地政士及不動產經紀業者等研商不動產實價登錄相關事宜，會中就「不動產成交案件實際資訊申報登錄及查詢收費辦法」草案通過後，有關不動產買賣、租賃及預售屋成交案件實際資訊申報登錄及對外提供查詢等事項，目前準備工作之進度情形充分交換意見。

2011年底平均地權條例、地政士法及不動產經紀業管理條例通過後，不動產成交案件之權利人(買方)、地政士及不動產經紀業者，依法應在買賣案件辦竣所有權移轉登記、簽訂租賃契約書後或委託代銷契約屆滿或終止30日內，向主管機關申報登錄土地及建物成交(買賣、預售及租賃)案件實際資訊，惟其施行日期由行政院另訂。內政部為了解可行之施行日期，爰邀集相關單位溝通。

由於未來成交案件絕大多數需由業者申報，依與會業者代表反映，雖然法規訂定、申報書表、填表說明等相關資料，預定於近期內完成，惟為因應地政士、不動產經紀業者等之設備購置、公會對會員辦理申報作業訓練及宣導等期程，及全國108個地政事務所短期內設備亦不足因應作業所需，故原則規劃實價登錄制度於9月1日上路，內政部將陳報行政院核定後實施。

不動產成交案件實際資訊登錄制度施行後將可促進不動產交易資訊透明化，減少不動產交易雙方之交易成本，降低不動產交易糾紛。內政部表示將持續向社會大眾進行宣導。

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❤國稅局提醒！預售屋及成屋交易所得申報❤(台中五期、七期、八期中古屋新成屋預售屋買賣房屋請找➽永慶小胡0955-853181)

2011年度如有買賣預售屋或房屋，其所產生之利得係屬財產交易所得，應併入2012申報納稅。

新聞摘要

2011年度如有買賣預售屋或房屋，其所產生之利得係屬財產交易所得，應併入2012申報納稅。

【MyGoNews林湘慈/綜合報導】財政部台北市國稅局表示，所得稅申報季節又到了，提醒民眾2011年度如有買賣預售屋或房屋，其所產生之利得係屬財產交易所得，請記得於2012年5月份申報2011年度個人綜合所得稅時，應併入申報納稅。

該局說明，依所得稅法第9條規定，納稅義務人非為經常買進、賣出之營利活動而持有之各種財產，因買賣或交換而產生之增益或損失，係屬財產交易所得，除依法免稅或停止課徵外，應納入綜合所得辦理結算；又依同法第14條第1項第7類規定，凡財產及權利因交易而取得之財產交易所得，其原為出價取得者，以交易時之成交價額，減除原始取得成本，及因取得、改良及移轉該項資產而支付一切費用後之餘額為所得額。

該局指出，近年房價屢創高峰，房屋市場交易活絡，買賣房屋漸成為大眾投資工具之一，但民眾較容易疏忽的是，預售屋買賣是一種權利交易，係屬「房地產權登記權利」之買賣，其利得(含房屋土地權利交易)亦是財產交易所得。

買賣預售屋時，應保留原始契約資料，包括當初向建商買進售價、實際繳交訂金發票、房屋興建期間的工程款項、最後賣出的合約價格及相關之仲介費、手續費等，以作為申報預售屋時應檢附的單據資料，並應依規定誠實辦理綜合所得稅結算申報。

該局呼籲，稅捐稽徵機關已針對預售屋及鉅額不動產交易實施專案查核，提醒民眾，如有財產交易所得，務必要主動申報，否則一經查獲，除補繳稅款外，尚應依規定處1倍以下之罰鍰；另若有以前年度從事交易而未依規定申報所得稅者，在稽徵機關尚未進行調查前，請儘速向戶籍所在地國稅局辦理補申報及補繳稅款，以免受罰並維自身權益。