文章來源：商業周刊 - 女人購屋聖經 撰文：張彧 攝影：陳志亮
準則 5
一房不好 兩房最好
受到台北市房價高漲的影響，過去一向被視為首選的3房產品，成交比重有下降趨勢，反而是兩房產品的成交比重逐漸增加，甚至受到許多單身女性青睞的套房，也出現購買兩戶合併為兩房的趨勢。柔依賣掉原本在台北市東區的3房老公寓後，與好友一起購置大同區的預售建案，由於嫌套房居住空間太小，但房價高到買不起3房，因此退而求其次，一口氣買下相鄰的兩戶套房，打通為一戶，過著舒適的兩房生活。
柔依說，搬進來住之後，發現兩房的坪數其實一個人住很剛好，3房雖然空間更舒適，但是打掃起來卻十分累人，也很花時間。同時，家庭人數逐年下降，再加上少子化趨勢，使得「一個人住舒適、兩個人住剛好」的兩房格局，愈來愈受到市場歡迎。據內政部統計的家戶人數，從2008年3.01人，到2009年正式低於3人，到2011年10月為2.88人，家庭走「小」趨勢已是無可避免。此外，室內裝修與家電設計走向輕、薄趨勢，如平面電視等，使得家具與家電可以讓出更多的活動空間，也使得即使擁有一個學齡前小孩的小家庭，還是可以接受兩房產品的現象大為增加。
銀髮族偏愛兩房也有逐漸明顯的趨勢。家庭在邁入空巢期之後，原本住滿一家子人的3房、4房的屋子，頓時顯得空盪冷清；空巢期的父母可以換住兩房，將多餘的錢留在身邊，或者幫助下一代成家立業，甚至有父母選擇與單身兒女同住一社區，但各住不同樓層的兩間小宅也是一種趨勢。不但各自擁有獨立生活的空間，還能彼此照應，這也是在許多新社區普遍常見的現象。
準則 6
中古屋勝新成屋 新成屋勝預售屋
如果不是急著搬新家，對產品又沒有特殊偏好，買房子究竟該買預售屋、新成屋、還是中古屋呢？預售屋的好處是，對於樓層、位置、戶型等選擇性較高，但另一方面，俗話說「千金買屋，萬金買鄰」，購買預售屋時，還不知道未來住戶素質如何，如果等到交屋入住，才發現鄰居出入不單純時，不僅生活品質受到影響，連帶地轉手也會有抗性。
其次，預售屋的買家，通常有頗高的比例為投資、置產型的購屋客，這一類型的購屋客未來並不一定親自入住，而是出租、轉手甚至空置，如此一來，社區公設的維護，或是管理費的繳交、催收，都容易出現問題。最後，預售屋及新成屋由於法規限制，公設比較高，室內使用坪效較一般中古屋來得低，但是反映在價格上，同一地段的預售屋和新成屋往往又較中古屋來得高。
若以投資的觀點來看，以獲利空間排序，自然是預售屋大於新成屋、大於中古屋，但是對於自住型的女性購屋客，買房考量的優先次序應該倒過來，管理良好的中古大樓會是較佳的選擇，不僅實用坪數較大，管理完善的中古屋在價格上也有保值效果。想要了解社區住戶素質，在看屋時也可以向管委會或警衛探聽，減低未來遇到惡鄰居的可能。不過，在議價空間上，中古屋的賣方往往較缺乏買賣房屋的經驗，較難占到便宜。
準則 7
一巷贏大街
買房子是買大馬路邊的門面氣派，還是巷子內沒有車水馬龍氣息的靜巷住宅？有些人著眼於門牌效應，選擇購買主幹道邊的房子，有些較重視生活品質的人，則偏愛所謂的「一巷宅」。日本稱之的「一巷宅」，指的就是從大馬路邊轉進的靜巷住宅，是一種離塵不離城的優質居所。「一巷宅」由於土地取得成本較鄰路土地低，價格相對親民，建商為了吸引購屋客，也可能採用較主幹道邊住宅等級為高的建材，或是更為細緻的建築規畫，因而使得「一巷宅」往往予人精緻高雅的印象。
大馬路上的大樓，不但較嘈雜、也多有住商混合的問題；反而是與主要幹道僅有一巷之隔的一巷住宅，因未直接面臨主幹道，可以避免人車往來的喧囂，反而擁有較佳的居住環境，而且多走幾步路就能享受同樣的便利生活機能，既便利，又擁有住宅應有的大器，因此很受歡迎。有些時候，具有寧靜、單純特性的一巷住宅，價格反而比大馬路邊的房子來得高。以台北市東區商圈為例，鄰路第一排多為商場、餐廳及店面，平日固然熱鬧，但車水馬龍、逛街人潮不斷，入夜後的夜生活喧囂嘈雜，不但生活片刻難以安寧，也嚴重影響睡眠品質。反觀避開大馬路的人車嘈雜聲，巷弄內安靜的純住宅區，同樣享有商圈的生活機能，以及便利的交通，又能兼顧生活質感，更適合注重生活品質的女性購屋客。
因為精華地段、大型主要道路兩旁的土地愈來愈少、地價愈炒愈高，為了符合成本，興建的產品通常以住商混合為主，對應更重視安全的女性購屋客而言，這樣的居住環境，出入可能稍嫌複雜。台北市精華地段的一巷住宅，往往吸引企業主或名人進住，因而造就了所謂的「名人巷」。這些有名人當鄰居的一巷宅，不僅生活機能便利，房價也居高不下，甚至一屋難求，知名實例如瑞安街、大安路、仁愛路、臨沂街、敦化南路、民生社區內等知名巷弄。
準則 8
有景也要有警
從事媒體工作的安妮，壓力大、工時長，常在凌晨時分下班，在存夠頭期款後準備看屋時，她開出的第一個條件就是要有景觀，以紓解上班的緊迫壓力。所謂的「有景」住宅，不外乎看山、看水、看公園綠地、看城市全景；其中，水景又包括河景、湖景與海景。一般說來，有view的房子，行情會高於同社區或同路段沒有景觀條件的房子至少一成，有些景觀第一排的房價，甚至高於第2排房價近一倍。有山景的房子，往往坐落在山坡地上，地基的安全性必須列入慎重考量。除了可以先打聽建商口碑，了解該建商過去開發山坡地住宅的實績，更應問清楚基地的原始情況，是就地開挖，或是填方式基地，也就是先了解其地質狀況，如果是屬於較鬆軟的基地，就必須再問清楚工法。
針對山坡地社區的安全性，除了向房仲公司查詢，內政部營建署設置了「直轄市、縣（市）政府山坡地住宅查詢服務窗口」，建議先了解情況，再做決策。如果真的有疑慮，可以請土木技師、結構技師等專業人員，針對山坡地的地質、坡度、擋土牆結構、排水措施等進行檢測，以求心安。地質與地基的狀況，同樣地，在水岸第一排（無論是河景或湖景）也要留意；而鄰近出海口的房子容易受海風鏽蝕，這也是無可避免。通常景觀好的房子，樓層也愈高，針對高樓建築的安全性，如消防、停電停水時該如何處理等，都要事先想好。
安妮本來想買位於18樓可以看到整座城市景致的房子，但是一想到萬一停電、停水，要上下樓梯18層，她就改而選擇可以看到對面公園樹梢頂綠蔭的樓層。另外，擁有山景或水景的房子，通常所在地點以市郊居多，居民多半以車代步，如果是沒有車的單身女性，出門就要搭小黃或社區巴士或者步行，就必須特別留意安全問題，隨身置放噴霧器等保護自己的工具是必要的。想享有綠樹環繞、親近自然的居住環境，也就意味著人煙稀少，購買前一定要檢視社區安全是否有做好，有沒有24小時的保全警衛、嚴格的訪客管理機制，以及社區內的監視器是否有死角等，都是審視重點。
準則 9
備現好殺價
高單價品有所謂的「現金價」，以買車為例，一次付清款項，會有約一成的折扣，放到房地產買賣上亦同。在現金為王的時代，如果現金儲備量夠多，那就更有本錢和賣方殺價。房屋仲介也不諱言地表示，當買方亮出大面額現金或支票時，有助於實際減輕屋主的資金壓力或貸款利息，價格確實好談得多。準備好充裕的現金，在購屋時賣方能感受到購屋能力及誠意，就算喊出較低的價格，也較不致認為買家胡亂殺價，導致談判破局。大量的現金，可以拉抬賣方的信心，加速交易速度，因此對資金需求大的賣方，或者房子久未成交因而「見獵心喜」的賣方，特別有效。那麼，該如何知道賣方的資金需求緩急呢？
準則 10
出價莫發愁 好屋不回頭
好房子不會等人。看中符合自己需求的物件，最好馬上出價斡旋，出了價，就有機會談下去，若是考慮太久，好的物件很快就會被其他買家挑走！某位投資客曾誇口：「我決定買一間房子，只要10秒鐘。」這樣的說法也許稍嫌誇張，但也充分表現出市場上好物件不等人的寫照。像房子這樣的高價品，怎樣買得快、狠、準可是一門大學問。真正條件好的物件，一放上交易平台後，很快就會被識貨的買家挑走，想擁有精準的挑貨能力，可以透過事前的準備功課，以及累積看屋經驗而達成。
首先，在購屋前先仔細評估自身的還款能力，以及居住需求，才能精準的鎖定物件，不會浪費時間。如果確定自己的購屋地段，可以先行了解區域行情，等喜歡的物件出現，就可以根據屋況調整出價。投資客為什麼總是能拿到條件好的物件，其中一大關鍵就在於他們累積了大量的看屋經驗，能很快判斷出一間房子有哪些問題，再根據區域行情，調整出價，一旦好房子出現，當一般購屋客還在猶豫不決時，他們已經開始出價斡旋，成交自然快。
最常錯過好房子的原因，在於想等房價下跌，或者想議個好價錢。這就與判斷行情的功力有關，而要掌握對價格的敏感度，就要多累積看屋經驗。一般來說，從開始看屋到真正購屋，大約需要半年的時間，在這半年間多做功課、勤看屋，等到適合自己的物件出現時就相信自己。別猶豫，大膽出價斡旋，出了價，就有機會談下去。要記住，好物件是不等人的，可別等到被別人買走才後悔莫及。
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